_general_ci ÐÀÇÌÅÙÅÍÈÅ ÒÎÐÃÎÂÎÃÎ ÖÅÍÒÐÀ ÍÀ ÇÅÌËßÕ ÏÐÎÌÛØËÅÍÍÎÑÒÈ 

Ìîæàðîâñêèé Â.Â.

Â ïîñëåäíåå âðåìÿ íàáëþäàåòñÿ ïîâûøåííàÿ àêòèâíîñòü â îáëàñòè ñòðîèòåëüñòâà ìíîãîôóíêöèîíàëüíûõ òîðãîâûõ êîìïëåêñîâ. Îñîáåííîñòÿìè ðàçìåùåíèÿ ìíîãîôóíêöèîíàëüíîãî òîðãîâîãî êîìïëåêñà íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, îòíîñÿùåìñÿ ê êàòåãîðèè çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè, ýíåðãåòèêè, òðàíñïîðòà, ñâÿçè, ðàäèîâåùàíèÿ, òåëåâèäåíèÿ, èíôîðìàòèêè, çåìëè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êîñìè÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè, çåìëè îáîðîíû, áåçîïàñíîñòè è çåìëè èíîãî ñïåöèàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ 
ïîäåëèëñÿ ïàðòíåð þðèäè÷åñêîé êîìïàíèè «Ïåïåëÿåâ, Ãîëüöáëàò è ïàðòíåðû» Âèòàëèé Ìîæàðîâñêèé.
Ìíîãîôóíêöèîíàëüíûé òîðãîâûé êîìïëåêñ ìîæåò áûòü ðàçìåùåí íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, íàõîäÿùåìñÿ â ñîñòàâå çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè, ïðè óñëîâèè, ÷òî äëÿ òàêîãî ó÷àñòêà áóäåò óñòàíîâëåíî ñîîòâåòñòâóþùåå ðàçðåøåííîå èñïîëüçîâàíèå.
Áóêâàëüíîå òîëêîâàíèå ï. 2 ñò. 7, ïîäï. 2 ï. 1 ñò. 40 è ñò. 88 Çåìåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ìîæåò ïðèâåñòè ê âûâîäó, ÷òî ìíîãîôóíêöèîíàëüíûé òîðãîâûé êîìïëåêñ íå îòíîñèòñÿ ê "îáúåêòàì ïðîìûøëåííîñòè" è, ñëåäîâàòåëüíî, íå ìîæåò ðàçìåùàòüñÿ íà ó÷àñòêàõ, îòíîñÿùèõñÿ ê êàòåãîðèè çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè. Òàêàÿ òî÷êà çðåíèÿ, áåçóñëîâíî, èìååò ïðàâî íà ñóùåñòâîâàíèå, ïîñêîëüêó&nbsp; íàèáîëåå ïîäõîäÿùèìè äëÿ ðàçìåùåíèÿ òîðãîâûõ îáúåêòîâ ÿâëÿþòñÿ çåìëè ïîñåëåíèé. Â òî æå âðåìÿ ñèñòåìíîå òîëêîâàíèå Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ âî âçàèìîñâÿçè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì ïîçâîëÿåò ïðèéòè ê âûâîäó, ÷òî ïðè îïðåäåëåííûõ óñëîâèÿõ òîðãîâûå îáúåêòû ìîãóò ðàñïîëàãàòüñÿ òàêæå çà ïðåäåëàìè ÷åðòû ïîñåëåíèé - íà çåìëÿõ ïðîìûøëåííîñòè. 
Â ñîîòâåòñòâèè ñ Çåìåëüíûì êîäåêñîì ÐÔ "ïðàâîâîé ðåæèì çåìåëü îïðåäåëÿåòñÿ èñõîäÿ èç èõ ïðèíàäëåæíîñòè ê òîé èëè èíîé êàòåãîðèè è ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ çîíèðîâàíèåì òåððèòîðèé, îáùèå ïðèíöèïû è ïîðÿäîê ïðîâåäåíèÿ êîòîðîãî óñòàíàâëèâàþòñÿ ôåäåðàëüíûìè çàêîíàìè è òðåáîâàíèÿìè ñïåöèàëüíûõ ôåäåðàëüíûõ çàêîíîâ" (ï. 2, ñò. 7).
Îäíàêî â Ãðàäîñòðîèòåëüíîì êîäåêñå ÐÔ óñòàíîâëåíî, ÷òî ïðàâîâîé ðåæèì çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ îïðåäåëÿåòñÿ òîëüêî ãðàäîñòðîèòåëüíûì ðåãëàìåíòîì[1]. 
Êàê âèäíî, â îòëè÷èå îò Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ, ïðåäóñìàòðèâàþùåãî îïðåäåëåíèå ïðàâîâîãî ðåæèìà ó÷àñòêà â çàâèñèìîñòè îò äâóõ àñïåêòîâ - öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ (êàòåãîðèè çåìåëü) è ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ, Ãðàäîñòðîèòåëüíûé êîäåêñ ïðèäàåò ãðàäîñòðîèòåëüíîìó ðåãëàìåíòó (ðàçðåøåííîìó èñïîëüçîâàíèþ) èñêëþ÷èòåëüíîå çíà÷åíèå. Åñëè êâàëèôèöèðîâàòü ýòî ðàçëè÷èå êàê ïðîòèâîðå÷èå ìåæäó äâóìÿ ôåäåðàëüíûìè çàêîíàìè, òî ïðèîðèòåò, ïî îáùèì ïðàâèëàì ðàçðåøåíèÿ êîëëèçèé, ñëåäóåò îòäàâàòü íîðìàòèâíîìó àêòó, ïðèíÿòîìó ïîçäíåå, ò.å. Ãðàäîñòðîèòåëüíîìó êîäåêñó.
Çäåñü ñëåäóåò ñðàçó æå ïîä÷åðêíóòü, ÷òî äåéñòâóþùèé Ãðàäîñòðîèòåëüíûé êîäåêñ ÐÔ 2004 ã. äîïóñêàåò âîçìîæíîñòü ïîäãîòîâêè ïðàâèë çåìëåïîëüçîâàíèÿ è çàñòðîéêè, âêëþ÷àþùèõ â ñåáÿ ãðàäîñòðîèòåëüíûå ðåãëàìåíòû, íå òîëüêî äëÿ ïîñåëåíèé (íàñåëåííûõ ïóíêòîâ), íî è äëÿ ìåæñåëåííûõ òåððèòîðèé&nbsp; çà ïðåäåëàìè ÷åðòû ïîñåëåíèé (ñò. 31, 36), â òîì ÷èñëå è äëÿ çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè.
Ãðàäîñòðîèòåëüíûå ðåãëàìåíòû óñòàíàâëèâàþòñÿ â ðàìêàõ ïîäãîòîâêè ïðàâèë çåìëåïîëüçîâàíèÿ è çàñòðîéêè, êîòîðûå, ïðèìåíèòåëüíî ê ìåæñåëåííûì òåððèòîðèÿì, óòâåðæäàþòñÿ ïðåäñòàâèòåëüíûì îðãàíîì ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ ìóíèöèïàëüíîãî ðàéîíà (ñò. 31, 32 Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà). Êðîìå òîãî, äî ïðèíÿòèÿ â ïîðÿäêå, óñòàíîâëåííîì Ãðàäîñòðîèòåëüíûì êîäåêñîì ÐÔ, ïðàâèë çåìëåïîëüçîâàíèÿ è çàñòðîéêè ðåøåíèå îá èçìåíåíèè îäíîãî âèäà ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è îáúåêòîâ êàïèòàëüíîãî ñòðîèòåëüñòâà íà äðóãîé âèä òàêîãî èñïîëüçîâàíèÿ ìîæåò áûòü ïðèíÿòî ãëàâîé ìåñòíîé àäìèíèñòðàöèè ñ ó÷åòîì ðåçóëüòàòîâ ïóáëè÷íûõ ñëóøàíèé[2]. 
Òàêèì îáðàçîì, äåéñòâóþùåå ðîññèéñêîå ãðàäîñòðîèòåëüíîå çàêîíîäàòåëüñòâî íå èñêëþ÷àåò âîçìîæíîñòü óñòàíîâëåíèÿ äëÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ â ñîñòàâå çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè ãðàäîñòðîèòåëüíîãî ðåãëàìåíòà, â êîòîðîì îäíèì èç âèäîâ ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ áóäåò ÿâëÿòüñÿ "ðàçìåùåíèå ìíîãîôóíêöèîíàëüíîãî òîðãîâîãî öåíòðà".
Òàêîé ïîäõîä ïîëíîñòüþ ñîîòâåòñòâóåò îäíîìó èç îñíîâíûõ ïðèíöèïîâ çåìåëüíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà, îïðåäåëåííîìó â ñò. 1 Çåìåëüíîãî êîäåêñà – "äèôôåðåíöèðîâàííûé ïîäõîä ê óñòàíîâëåíèþ ïðàâîâîãî ðåæèìà çåìåëü, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì ïðè îïðåäåëåíèè èõ ïðàâîâîãî ðåæèìà äîëæíû ó÷èòûâàòüñÿ ïðèðîäíûå, ñîöèàëüíûå, ýêîíîìè÷åñêèå è èíûå ôàêòîðû".
Äåéñòâèòåëüíî, íåâîçìîæíî íàéòè ðàçóìíîå îáúÿñíåíèå ñèòóàöèè, êîãäà ó÷àñòîê ïðèãîäåí ïî ñàíèòàðíûì, ýêîëîãè÷åñêèì, òåõíè÷åñêèì è èíûì íîðìàì äëÿ ðàçìåùåíèÿ òîðãîâîãî îáúåêòà, íî åäèíñòâåííûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ýòîãî ÿâëÿåòñÿ îòñóòñòâèå âáëèçè íàñåëåííîãî ïóíêòà. Çåìåëüíûé êîäåêñ ÐÔ äîïóñêàåò ñèòóàöèè, êîãäà â ãðàíèöàõ îïðåäåëåííîé êàòåãîðèè çåìåëü ìîãóò ðàñïîëàãàòüñÿ "÷óæäûå" îáúåêòû, íàïðèìåð, îáúåêòû ïðîìûøëåííîñòè - â ïðåäåëàõ çåìåëü ïîñåëåíèé (ï.7, ñò. 85) èëè â ãðàíèöàõ íàöèîíàëüíûõ ïàðêîâ (ï.6, ñò. 95). Òåì ñàìûì ïîäòâåðæäàåòñÿ, ÷òî äåëåíèå çåìåëü íà êàòåãîðèè íå èìååò àáñîëþòíîãî çíà÷åíèÿ äëÿ îïðåäåëåíèÿ âîçìîæíîñòè çàñòðîéêè êîíêðåòíîãî ó÷àñòêà òåìè èëè èíûìè îáúåêòàìè. Ãëàâíîå – îòñóòñòâèå íåãàòèâíîãî âëèÿíèÿ êàê íà óêàçàííûå, òàê è íà ñàìè îáúåêòû, à òàêæå íàðóøåíèé ïðàâ è çàêîííûõ èíòåðåñîâ ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö.
Àíàëèç íåíîðìàòèâíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíîãî óðîâíÿ, ñóäåáíîé ïðàêòèêè òàêæå ïîäòâåðæäàåò ñäåëàííûå âûøå âûâîäû.
Íàïðèìåð, â Ìîñêîâñêîé îáëàñòè øèðîêî ðàñïðîñòðàíåíà ïðàêòèêà ïåðåâîäà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ èç êàòåãîðèè çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ â ñîñòàâ çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè è äàëüíåéøåãî èõ ïðåäîñòàâëåíèÿ äëÿ ñòðîèòåëüñòâà òîðãîâûõ îáúåêòîâ[3].
Â êà÷åñòâå àíàëîãè÷íûõ ïðèìåðîâ ìîæíî ïðèâåñòè òàêæå ðàçìåùåíèå ñêëàäîâ è àâòîçàïðàâî÷íûõ ñòàíöèé. Îíè òàêæå, êàê è òîðãîâûå êîìïëåêñû, íå îòíîñÿòñÿ ê îáúåêòàì ïðîìûøëåííîñòè è ïðÿìî íå ïîèìåíîâàíû â ñò. 88 Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ. Ìåæäó òåì, ðàñïîðÿæåíèÿìè Ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ çåìëè ëåñíîãî ôîíäà ÷àñòî ïåðåâîäÿòñÿ â ñîñòàâ çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè äëÿ ðàçìåùåíèÿ ñêëàäîâ[4] è ñòðîèòåëüñòâà àâòîçàïðàâî÷íûõ ñòàíöèé[5]. 
Èññëåäóåìûé âîïðîñ áûë ïðåäìåòîì ðàññìîòðåíèÿ â àðáèòðàæíûõ ñóäàõ Ìîñêîâñêîé îáëàñòè. Êàê ñëåäóåò èç ñóäåáíîãî àêòà, àäìèíèñòðàöèÿ Îäèíöîâñêîãî ðàéîíà Ìîñêîâñêîé îáëàñòè îòêàçàëà ñîáñòâåííèêó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà â ñîãëàñîâàíèè ðàçìåùåíèÿ ìíîãîôóíêöèîíàëüíîãî ñåìåéíîãî òîðãîâî-äîñóãîâîãî öåíòðà â òîì ÷èñëå ïî òîé ïðè÷èíå, ÷òî ýòîò ó÷àñòîê îòíîñèòñÿ ê çåìëÿì ïðîìûøëåííîñòè. Ñîáñòâåííèê çåìåëüíîãî ó÷àñòêà îñïîðèë ýòîò îòêàç â ñóäåáíîì ïîðÿäêå è åãî èñêîâûå òðåáîâàíèÿ áûëè óäîâëåòâîðåíû. 
Ïðè ýòîì ñóä êàññàöèîííîé èíñòàíöèè, îñòàâëÿÿ áåç èçìåíåíèÿ ðåøåíèå ñóäà ïåðâîé èíñòàíöèè è ïîñòàíîâëåíèå àïåëëÿöèîííîé èíñòàíöèè, óêàçàë, â ÷àñòíîñòè, ñëåäóþùåå: "Êàê óñìàòðèâàåòñÿ èç îáñòîÿòåëüñòâ äåëà, ÇÀÎ "ÀÂÒ Ìîòîðñ" íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ïðèíàäëåæàò çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ðàñïîëîæåííûå â ðàéîíå äåðåâíè Ñêîëêîâî Íîâîèâàíüêîâñêîãî ñ/ñîâåòà Îäèíöîâñêîãî ðàéîíà. Çåìåëüíûå ó÷àñòêè îòíîñÿòñÿ ê êàòåãîðèè çåìåëü ïðîìûøëåííîñòè è èíîãî ñïåöèàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ ñ âèäîì ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ - äëÿ ñòðîèòåëüñòâà ïðîèçâîäñòâåííîé áàçû, òîðãîâî-ðàçâëåêàòåëüíîãî êîìïëåêñà è ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé.
... Ñîãëàñíî ñò. 40 Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ ñîáñòâåííèê çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èìååò ïðàâî âîçâîäèòü íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå æèëüå, ïðîèçâîäñòâåííûå, êóëüòóðíî-áûòîâûå è èíûå çäàíèÿ, ñòðîåíèÿ, ñîîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ öåëåâûì íàçíà÷åíèåì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è åãî ðàçðåøåííûì èñïîëüçîâàíèåì ñ ñîáëþäåíèåì òðåáîâàíèé ãðàäîñòðîèòåëüíûõ ðåãëàìåíòîâ, ñòðîèòåëüíûõ, ýêîëîãè÷åñêèõ, ñàíèòàðíî-ãèãèåíè÷åñêèõ, ïðîòèâîïîæàðíûõ è èíûõ ïðàâèë è íîðìàòèâîâ.
Â èìåþùèõñÿ ìàòåðèàëàõ äåëà ñâèäåòåëüñòâàõ íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ óêàçàíî, ÷òî çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïðåäíàçíà÷åíû äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, â òîì ÷èñëå òîðãîâî-ðàçâëåêàòåëüíîãî êîìïëåêñà è ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé. Âñå ñîãëàñîâàíèÿ, êîòîðûå íåîáõîäèìî èìåòü ñîáñòâåííèêó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ ðàçðåøåíèÿ àäìèíèñòðàöèè ðàéîíà íà ðàçìåùåíèå îáúåêòà ñòðîèòåëüñòâà, êàê ýòî ïðåäóñìîòðåíî ñò. 40 Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ, ó Îáùåñòâà èìåëèñü. 
... Äîâîäû æàëîáû, ÷òî çåìëè ïðîìûøëåííîñòè íå ìîãóò áûòü çàñòðîåíû êóëüòóðíî-ðàçâëåêàòåëüíûì êîìïëåêñîì, íå îñíîâàíû íà ìàòåðèàëàõ äåëà, ïîñêîëüêó çåìåëüíûé ó÷àñòîê èìååò öåëåâîå íàçíà÷åíèå. Â ñâèäåòåëüñòâå î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè óêàçàí âèä èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà - ñòðîèòåëüíî-òîðãîâî-ðàçâëåêàòåëüíîãî öåíòðà."[6].
Âîçìîæíîñòü ðàçìåùåíèÿ ìíîãîôóíêöèîíàëüíîãî òîðãîâîãî êîìïëåêñà íà çåìëÿõ ïðîìûëåííîãî íàçíà÷åíèÿ áóäåò, ïðåæäå âñåãî, çàâèñåòü îò ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ òàêîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè ýòîì, ïðèíèìàÿ âî âíèìàíèå âîçìîæíîñòü íåîäíîçíà÷íîãî òîëêîâàíèÿ ïðîòèâîðå÷èâûõ ïîëîæåíèé Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ è Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ, â îïèñàííîé ñèòóàöèè îñîáî âàæíîå çíà÷åíèå ïðèîáðåòàåò ñòðîãîå ñîáëþäåíèå íîðì ñàíèòàðíîãî è ïðèðîäîîõðàííîãî çàêîíîäàòåëüñòâà, â ÷àñòíîñòè, ïîëó÷åíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ñàíèòàðíûõ çàêëþ÷åíèé è çàêëþ÷åíèé ãîñóäàðñòâåííîé ýêîëîãè÷åñêîé ýêñïåðòèçû. 

[1] ×. 1 ñò. 36, ïîäï. 8 ñò. 1 Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè.
[2] Ïîäï. 3 ÷. 1 ñò. 4 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 29 äåêàáðÿ 2004 ã. "Î ââåäåíèè â äåéñòâèå Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè".
[3] Ñì., íàïðèìåð, Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêîâñêîé îáëàñòè îò 24.01.2005 ã. ¹ 35/1 «Î ïðåäîñòàâëåíèè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ðàñïîëîæåííîãî âáëèçè ìèêðîðàéîíà Ëåâîáåðåæíûé ã. Õèìêè», îò 05.05.2004 ã. ¹ 264/17 "Îá èçìåíåíèè öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ðàñïîëîæåííîãî âáëèçè ï. Áèòöà Ëåíèíñêîãî ðàéîíà", îò 8.12.2004 ã. ¹ 744/47 «Î ïðåäîñòàâëåíèè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ðàñïîëîæåííîãî âáëèçè ä. Âåøêè Ìûòèùèíñêîãî ðàéîíà» è äð. 
[4] Ïðèëîæåíèå ê ðàñïîðÿæåíèþ Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 28 ÿíâàðÿ 2005 ã. N 93-ð.
[5] Ïðèëîæåíèå ê ðàñïîðÿæåíèþ Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 28 ÿíâàðÿ 2005 ã. N 88-ð, îò 4 íîÿáðÿ 2004 ã. N 1409-ð.
[6] Ïîñòàíîâëåíèå ÔÀÑ Ìîñêîâñêîãî îêðóãà îò 22 àâãóñòà 2005 ã. ¹ÊÀ-À41/7812-05. Ñîõðàíåíà îðôîãðàôèÿ è ïóíêòóàöèÿ îðèãèíàëà.

Âåðñèÿ äëÿ ïå÷àòè. URL: http://www.pvlast.ru/archive/index.320.php